Recht aktuell

Grundstückseigentümer, die sich mit der Gemeinde vertraglich über die von ihnen zu tragenden Erschließungskosten geeinigt haben, können bei verzögerten Straßenbauarbeiten nicht für Mehrkosten herangezogen werden, die im Wesentlichen inflationsbedingt entstanden sind.

In dem hier vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall schloss die beklagte Stadt Menden (Sauerland) Anfang der 1970er Jahre mit den Klägern sog. Ablösungsverträge. Darin verpflichteten sich die Kläger, die auf ihre Baugrundstücke entfallenden anteiligen Erschließungskosten bereits vor Fertigstellung der Erschließungsstraße zu zahlen. Damit sollte der nach der endgültigen Herstellung der Straße an sich fällige Erschließungsbeitrag vollständig abgegolten sein. Die Kläger zahlten daraufhin an die beklagte Stadt Beträge zwischen 3 283 DM und 4 144 DM. Die Straße wurde jedoch erst 2007 fertiggestellt. Mittlerweile hatte sich der Erschließungsaufwand von den ursprünglich veranschlagten 261 272 DM auf 407 172 € erhöht. Daraufhin zog die Beklagte die Kläger im Jahr 2012 – unter Anrechnung der in den 1970er Jahren geleisteten Zahlungen – zu Erschließungsbeiträgen zwischen 4 069 € und 6 426 € heran. Sie berief sich hierbei auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 1990, dem zufolge ein Nacherhebungsrecht besteht, wenn der auf das Grundstück entfallende Erschließungsbeitrag das Doppelte oder mehr als das Doppelte des vereinbarten Ablösungsbetrags ausmacht (sog. Missbilligungsgrenze).

Das Verwaltungsgericht Arnsberg gab den dagegen gerichteten Klagen der Grundstückseigentümer statt und hob die angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheide auf¹. Die dagegen gerichteten Sprungrevisionen der beklagten Stadt Menden wies das Bundesverwaltungsgericht nun zurück:

An der Missbilligungsgrenze hält das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich nicht fest. Die vorliegenden Fälle eines rein preissteigerungsbedingten Überschreitens dieser Grenze zeigen, dass diese zu unangemessenen Ergebnissen zu Lasten des Bürgers führen kann.

Auch soweit aus anderen, nicht preissteigerungsbedingten Gründen in Einzelfällen ein nicht mehr tolerierbares Missverhältnis zwischen der Belastung eines Grundstücks mit Erschließungskosten und dem ihm vermittelten Vorteil bestehen sollte, bedarf es keiner absoluten Grenze. Den bundesrechtlichen Vorgaben ist vielmehr nach den allgemeinen Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage unter Abwägung aller sich im Zusammenhang mit Ablösungsverträgen ergebenden Umstände und gegenläufigen Interessen Rechnung zu tragen. Eine Steigerung des Erschließungsaufwandes, die im Wesentlichen inflationsbedingt ist, stellt danach ein ablösungstypisches Risiko dar und begründet keinen Anpassungsanspruch der Gemeinde.

Bundesverwaltungsgericht, Urteile vom 21. Januar 2015 – 9 C 1.2014 – 5.2014 –

Bauträger muss Käufer entschädigen: Wenn eine vom Bauträger gekaufte Immobilie nicht rechtzeitig fertig, steht dem Käufer Schadenersatz zu. Voraussetzung ist jedoch, dass dem Käufer in dieser Zeit kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht.

Ein Fall aus der Baupraxis

Der Streitfall: Die Kläger hatten von einem Bauträger eine noch zu errichtende Eigentumswohnung gekauft. Nachdem diese auch gut zwei Jahre nach dem vertraglich vereinbarten Übergabetermin noch nicht bezugsfertig war, verklagten die Käufer den Bauträger unter anderem auf Nutzungsausfallentschädigung. Diese berechneten sie mit Hilfe einer Vergleichsmiete für die von ihnen mehr als zwei Jahre vorenthaltene Wohnung, worauf die – vom Bauträger ohnehin zu erstattende – Miete des kleineren alten Wohnung anzurechnen ist.

Bauträger muss zahlen

Der BGH gab in seiner Entscheidung vom 20.02.2014 (AZ  VII ZR 172/13) den am Einzug gehinderten Eigentümern recht. Der Bauträger muss nicht nur die Miete für den Zeitraum der Bauverzögerung ersetzen. Den Käufern steht auch eine finanzielle Entschädigung zu. Die Eigentumswohnung war mit 136 Quadratmetern Wohnfläche nämlich fast doppelt so groß wie die nur 72 Quadratmeter große Mietwohnung. Damit, so die Richter, stand den Käufern und ihren drei Kindern für den gesamten Zeitraum kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung. Rechtsexperte Bernhardt begrüßt das Urteil: „Ein für Immobilienerwerber erfreuliches Urteil. Wer sich den Traum von eigenen vier Wänden erfüllt, hat Anspruch darauf, den Schritt vom Mieter zum Eigentümer wie geplant zu machen.“

BGH, Urteil vom 20.02.2014

Aktenzeichen: VII ZR 172/13

Im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens betreffend die Nichtzulassung der Berufung, in welchem die BRSH Kanzlei Lindau die rechtlichen Interessen des erstinstanzlich obsiegenden Beigeladenen, eines ortsansäßigen Bäckereibetriebes, vertrat, hat der Bayerische VGH in einem aktuellen Beschluss vom 18. Juli 2013 nochmals ausführlich zum Begriff "eines die Versorgung der Bewohner eines Dorfgebietes dienenden Handwerksbetriebes" im Sinne des § 5 Abs. 1 S. 1 BauNVO Stellung bezogen.  

In dem Beschluss hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof die von den BRSH Rechtsanwälten vertretene Rechtsauffassung gestützt, wonach beim Versorgungscharakter nicht nur ausschließlich auf das Dorfgebiet selbst abgestellt werden könne.

Im konkreten Fall handelte es sich bei dem von den BRSH Rechtsanwälten vertretenen Bäckermeister um einen Betrieb, der neben dem Verkauf vor Ort auch noch für andere - außerhalb des Dorfgebietes gelegene - Filialen produzierte. Hier machte sich der VGH ausdrücklich die Argumentation der BRSH Rechtsanwälte zu eigen, nach welcher das Produzieren auch für außerhalb des Dorfgebietes gelegener Filialen nicht schädlich für den Charakter des Handwerksbetriebes als "der Versorgung des Dorfgebietes" dienend sei.  

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 18.07.2013

Aktenzeichen: 15 ZB 12. 1059

bislang, soweit ersichtlich, unveröffentlicht

In einer beachtenswerten Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 14.02.2012 geht es um eine deutschlandweite Aktion der GWE - Wirtschaftsinformations GmbH, welche Erfassungsbögen an Mittelständler und Freiberufler versendet und unter dem "Deckmäntelchen" der offiziellen Eintragung im Gewerberegister "irreführenderweise" einen Vertrag zur Veröffentlichung der Firmendaten zustandekommen lassen möchte.

Auch unsere Kanzlei vertritt in mehreren Verfahren die Interessen Betroffener gegenüber der GWE und deren Verschleierung ihres Angebotes.

Mit Urteil vom 14. Februar 2012 - AZ I-20 U 100/11 - hat nun das Oberlandesgericht Düsseldorf endgültig entschieden, dass die Versendung von "Eintragungsformularen" der GWE - Wirtschaftsinformations GmbH verboten ist.

Eine Revision gegen das Urteil wurde nicht zugelassen.

Das Gericht kam -  mit ähnlicher Argumentation wie unsere Kanzlei im Parallelverfahren - zu dem klaren Ergebnis, dass die versendeten Formularschreiben ihren Angebotscharakter verschleiern und damit gegen das "Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb" verstoße (UWG). Es handele sich bei den Schreiben, welche wie ein offizieller Erfassungsbogen für das Gewerberegister gestaltet sind, um nichts anderes als Werbung bei Gewerbetreibenden und Freiberuflern, sich gegen Entgelt erstmals in das Online-Branchenportal www.gewerbeauskunft-zentrale.de eintragen zu lassen.  

GWE kalkuliert mit flüchtigem lesen

Die Richter urteilten, dass in Fällen, in welchen ein formularmäßig aufgemachtes Angebotsschreiben für einen Eintrag in ein Branchenverzeichnis nach seiner Gestaltung und seinem Inhalt darauf angelegt sei, dass bei einem flüchtigen Leser der Eindruck hervorgerufen werde, mit der Unterzeichnung und Rücksendung des Schreibens werde lediglich eine Erneuerung von Eintragungsdaten im Rahmen eines offiziellen oder aber eines bereits bestehenden Eintrags vorgenommen.

Diese Voraussetzungen sind laut dem OLG Düsseldorf bei den Formularen der GWE gegeben. So vertritt das Gericht - wie im Parallelverfahren auch unsere Kanzlei - die Ansicht, dass es bei offener Werbung kein solch zurückhaltendes Erscheinungsbild gebe, welches ohne jeden Verweis auf die Vorzüge des Angebots auskomme.

Vor diesem Hintergrund spekuliere die GWE bei der Gestaltung ihres Formulars auf einen - regelmäßig vorkommenden - Mangel an Sorgfalt bei den Gewerbetreibenden.

Privatanbieter haben nichts "zu erfassen"

Darüber hinaus kommen die Richter zu dem Ergebnis, dass die Schreiben unter dem Titel "Gewerbeuaskunft-Zentrale" auf eine amtliche Auskunft hindeuten, speziell in dem Kontext mit der ebenso offiziell klingenden  Erläuterung "Erfassung gewerblicher Einträge".

Diese Begriffe deuten ebenso wie die im "Verwaltungsdeutsch" gängigen Begriffe "Gebühr" und "Fristsetzung" jedoch auf alles andere als ein privates Internet-Branchenverzeichnis hin.

Darüber hinaus gebe es bei einer Erstbestellung bei einem Privatanbieter ganz und gar nichts "zu erfassen" - wie die GWE es in ihren Schreiben vermittelt.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 14.02.2012

Aktenzeichen I-20 U 100/11

bislang, soweit ersichtlich, unveröffentlicht

Unser aktueller Fall betrifft eine Popularklage des Bund Naturschutz gegen einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Stadt Lindau vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof. Unsere Kanzlei hat den vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan begünstigten Landtechnikbetrieb im gesamten Bebauungsplanverfahren anwaltlich vertreten.

Der zu entscheidende Sachverhalt

Der vom Bund Naturschutz angegriffene vorhabenbezogene Bebauungsplan der Stadt Lindau soll die Verlagerung eines Betriebes für Landtechnik aus dem Ortsteil Bechtersweiler in den Ortsteil Unterreitnau ermöglichen, da am ursprünglichen Betriebsstandort kein Raum für die erforderliche Erweiterung des Betriebes vorhanden ist.

Mit der Popularklage rügte der antragstellende Bund Naturschutz einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 118 Abs. 1 Bayerische Verfassung und das darin enthaltene Willkürverbot.

Konkret wurde argumentiert, dass das Bauvorhaben erhebliche Dimensionen aufweise und aus drei Himmelsrichtungen frei einsehbar, inmitten einer rein ländlich geprägten, sehr reizvollen und unverbauten Landschaft liege. Das Ortsbild von Unterreitnau mit seiner schönen Kirche samt Bauernhöfen, kleineren Häusern und Gärten werde massiv beeinträchtigt. Darüber hinaus gebe es in Unterreitnau bislang keine ähnlichen, irgendwie vergleichbaren Bauten.

Darüber hinaus führte der antragstellende Bund Naturschutz aus, dass die planerischen Absichten in keiner Weise nachvollziehbar seien, sondern willkürlich. Das Vorhaben sei von seiner Größe her an der vorgesehenen Stelle wesensfremd und beeinträchtigend. Unter anderem wurde argumentiert, die Stadt Lindau habe ihren Flächennutzungsplan allein dem Ziel untergeordnet, den Bebauungsplan trotz erheblicher Beeinträchtigungen noch zulässig zu machen.  

Das Urteil

Der Antrag wurde vom Bayerischen Verfassungsgerichtshof abgewiesen.

1. Das Rechtsstaatsprinzip aus Art. 3 Abs. 1 Satz 1 Bayerische Verfassung ist im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit Bundesrecht nicht verletzt.

a) Die tragenden Erwägungen der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 3 BauGB - nämlich die Verlagerung des Betriebsstandortes des Landtechnikbetriebes wegen fehlender Erweiterungsmöglichkeiten am Stammsitz in den Nachbarort Unterreitnau zur Erhaltung des Betriebes mit den damit verbundenen qualifizierten Arbeitsplätzen im Gemarkungsgebiet - liegen laut dem Urteil im Ermesen der Gemeinde.

b) Die Stadt Lindau habe als Planungsträger auch nicht offensichtlich und schwerwiegend gegen das Abwägungsgebot in § 1 Abs. 7 BauGB verstossen, wonach bei der Bauleitplanung die privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen seien. So seien die maßgeblichen Belange in die Abwägung einbezogen worden sowie die Stellungnahmen des Antragstellers vor allem im Hinblick auf die Ziele der Regionalplanung und die Belange des Orts- und Landschaftsbildes erwogen worden. So haben auch zwei eingeholte Gutachten ergeben, dass der Standort in Unterreitnau für die beabsichtige Betriebsverlagerung am besten geeignet erscheint.

Die Stadt habe bei den Planungen auch auf die Anbindung des Betriebes an die vorhandene Siedlungsstruktur unter Vermeidung der bei einem derartigen Unternehmen zu erwartenden immissionsschutzrechtlichen Konflikte besonderes Gewicht gelegt. Darüber hinaus seien die deutlich einschränkenden Kriterien für die Standortvoraussetzungen angemessen berücksichtigt worden. Diese resultieren aus der Tatsache, dass ein ganz überwiegender Teil der Kundschaft des Unternehmens, nämlich die umliegenden Landwirte, aus dem Nahbereich stammen und eine anderweitige Verlagerung des Betriebes längere Anfahrtswege mit zum teil größeren Landmaschinen über verkehrsreiche Strassen zur Folge haben würde. Vor diesem Hintergrund sei der Stadt bewusst gewesen, dass das Vorhaben das Orts- und Landschaftsbild negativ beeinflusst. Dennoch habe man sich für die Planaufstellung entschieden, um den auch als Arbeitgeber wichtigen Betrieb im Stadtgebiet zu halten. Diese anhand der konkreten Umstände vorgenommene Abwägung sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

c) Demzufolge verstoße die Planung auch nicht in verfassungsrechtlich beachtlicher Weise gegen den in § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB verankerten Grundsatz des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

2. Die Bauleitplanung der Stadt Lindau verstößt auch nicht gegen Art. 118 Abs. 1 Bayerische Verfassung.

Für einen Verstoss gegen das aus dem Gleichheitssatz resultierende Willkürverbot bedürfte es einer krassen Fehleinschätzung und fehlerhaften Gewichtung, welche die gegenständliche Planung ersichtlich nicht aufweist, und zwar weder bezogen auf das in den Mittelpunkt gestellte Schutzgut des Orts- und Landschaftsbildes noch im Hinblick auf die von der Stadt als Eingriffsrechtfertigung vorgebrachten Gründe. 

Bayerischer Verfassungsgerichtshof, Urteil vom 29.3.2012

Aktenzeichen: Vf. 5-VII-11

bislang, soweit ersichtlich, unveröffentlicht.

Der zu entscheidende Sachverhalt

Die Beteiligten streiten um die Berechtigung des Klägers, von seiner in der Tschechischen Republik erworbenen Fahrerlaubnis in Deutschland Gebrauch zu machen. Dem Kläger wurde im April 1998 durch Strafurteil die deutsche Fahrerlaubnis wegen fahrlässiger Trunkenheit im Verkehr (1,7 Promille) der Führerschein entzogen und eine Sperrfrist von zehn Monaten für die Wiedererteilung festgelegt. Einen Antrag auf Neuerteilung nahm er zurück, nachdem ein im April 1999 erstattetes medizinisch-psychologisches Gutachten zu dem Ergebnis kam, es sei nicht hinreichend sicher auszuschließen, dass er erneut ein Kraftfahrzeug unter Alkoholeinfluss führen werde. Einen weiteren Neuerteilungsantrag lehnte das Landratsammt im Oktober 2000 ab, da mit überweigender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen war, dass der Kläger auch künftig unter Alkoholeinfluss ein Kraftfahrzeug führen werde. 

Am 26.11.2004 erwarb der Kläger in der Tschechischen Republik einen Führerschein, bei welchem als ständiger Wohnsitz ein Ort in Deutschland eingetragen ist. Als das Landratsamt davon Kenntnis erhielt, wies es den Kläger mit Schreiben vom 10.11.2008 darauf hin, dass ihm der tschechische Führerschein wegen seines ständigen Wohnsitzes in Deutschland zu Unrecht erteilt worden sei und ihn nicht zum Führen eines Kraftfahrzeuges in Deutschland berechtige. Der Kläger wurde aufgefordert seinen Führerschein zur Eintragung eines Sperrvermeks vorzulegen.

Das Urteil

Die in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat erteilte Fahrerlaubnis berechtigt von Anfang an nicht zum Führen von Kraftfahrzeugen in Deutschland, wenn der Betroffene bei der Erteilung seinen ordentlichen Wohnsitz ausweislich der vom EuGH geforderten Nachweise nicht im Ausstellermitgliedstaat hatte.

Diese Rechtsfolge ergibt sich unmittelbar aus § 28 IV 1 Nr. 2 Fahrerlaubnisverordnung; es bedarf nicht zusätzlich einer Einzelfallentscheidung der deutschen Fahrerlaubnisbehörde.

BVerG, Urteil vom 25.8.2011 

Aktenzeichen 3 C 25/10

Veröffentlicht in: NJW 1-2/2012, S. 96 bis 100. 

Verwirkung von Nachbarrechten gegen eine Baugenehmigung

Antragsbefugnis eines Sondereigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft im baurechtlichen Normenkontrollverfahren

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unter der Bedingung, dass sie gemeinschaftliches Eigentum verwaltet und dabei am Rechtverkehr teilnimmt, gem.

§ 61 Nr. 2 VwGO selbst beteiligungsfähig. Dazu ist erforderlich, dass im Rahmen einer Normenkontrolle eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch die Verwirklichung eines Bebauungsplans geltend gemacht wird.

Ob allerdings die einzelnen Sondereigentümer der Wohnungseigetümergemeinschaft unter Berufung auf ihr Sondereigentum beteiligungsfähig sind, ist bisher vom BayVGH noch nicht entschieden worden.

In einem Normenkontrollverfahren hinsichtlich der Unwirksamkeit des Bebauungsplans "Landschaftsschutzgebiet Nonnenhorn" hatte der BayVGH nun in einem von unserer Kanzlei betreuten Fall die Gelegenheit, zur Frage der Antragsbefugnis einzelner Sondereigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen einer Normenkontrolle näher Stellung zu beziehen.

Doch der Senat lies diese Frage erneut offen, deutete jedoch seine Zweifel bezüglich der Antragsbefugnis einzelner Sondereigentümer an.

Bedauerlicherweise lies der Senat diese Frage unter Verweis auf die unzweifelhaft bestehnde Antragsbefugnis der WEG selbst erneut unbeantwortet.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 29.7.2011, AZ: 15 N. 08. 2086

bislang, soweit ersichtlich, unveröffentlicht. 

Verwaltungsgebühren sind auch für "abgebrochene" Abschleppmaßnahmen zu entrichten

Pressemitteilung des VG Aachen